В июле прошлого года Президент Беларуси подписал Закон Республики Беларусь № 195-З «Об изменении кодексов», в соответствии с которым вносятся изменения в земельное законодательство. Отдельные нормы Закона вступили в силу с 1 сентября 2022 года, а весь обновленный Кодекс о земле – с 1 января 2023-го. Изменения открывают перед землепользователями новые возможности. Например, теперь можно разделить земельный участок для строительства второго жилого дома, можно изменить его целевое назначение или узаконить самовольно занятые земли. Но есть нюансы: все это возможно при соблюдении ряда условий. Начальник отдела землеустройства райисполкома Иван ТУМИЛОВИЧ прокомментировал отдельные новации и объяснил алгоритмы действий.
В частную собственность – на льготных условиях
Земля – наше национальное достояние, которое важно сохранить для потомков, поэтому все земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда находятся в исключительной собственности государства. Однако это не означает, что они недоступны людям. Многим землепользователям участки сельскохозяйственного назначения предоставляются на правах пожизненного наследуемого владения, аренды, но не в частную собственность. А земельные участки, предоставленные гражданам на правах пожизненного наследуемого владения или аренды для строительства и обслуживания дома или квартиры в блокированном жилом доме, ведения ЛПХ в селах и поселках городского типа, коллективного садоводства и дачного строительства, могут быть приобретены в частную собственность, и теперь – на льготных условиях. Это предусмотрено одной из норм Закона «Об изменении кодексов», действующей с 1 сентября.
– Участки выкупаются по кадастровой стоимости, для Ивацевичей – примерно от 5 до 11 рублей за квадратный метр в зависимости от расположения участка, – поясняет Иван Григорьевич. – В течение пяти лет, до сентября 2027 года, вы можете приобрести свой участок по кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,5 (0,8 – для Минска и областных центров), это значит, вместо условно 10 рублей за квадратный метр заплатите 5 рублей. Раньше понижающий коэффициент не применялся. Участки на льготных условиях могут выкупать и физ-, и юрлица. Если вас заинтересовала эта возможность, обращайтесь в отдел землеустройства с заявлением, мы рассчитаем кадастровую стоимость и объясним, как действовать дальше.
«Земельная амнистия»
Еще одной статьей предусмотрена так называемая «земельная амнистия» или узаконение (легализация) самовольно занятых земель. Граждане будут вправе оформить самовольно занятые земельные участки, если не нарушаются требования градостроительных, природоохранных, санитарно-эпидемиологических регламентов. Соблюдение всех условий будет отслеживаться строго, а право принимать решения об узаконении передано местным органам власти.
– «Земельная амнистия» возможна в случаях, связанных с самовольным строительством, – уточняет специалист. – Допустим, вы незаконно заняли где-то отдельный земельный участок либо захватили пару соток земли, примыкающей к вашему участку, и построили там баню, гараж или капитальное ограждение. В этом случае можно будет провести «земельную амнистию», то есть узаконить самовольно занятый участок с размещенным на нем капитальным строением или сооружением в порядке, установленном Законом, в течение трех лет, то есть до сентября 2025 года. За легализацию права на земельный участок или его часть нужно будет внести плату в размере кадастровой стоимости земли. Подчеркиваю, что самовольно занятые земли, не связанные со строительством – самозахват земли под огород либо сад, не подлежат узаконению. Они подлежат возврату и предоставлению гражданам в установленном законодательством порядке.
Легализация участка возможна при соблюдении ряда условий. Важно, чтобы капитальное строение или сооружение на незаконно занятой земле не влекло существенных нарушений градостроительных, строительных норм и правил. И чтобы факт его возведения (факт самовольного занятия участка) был подтвержден до 1 сентября 2022 года (например, протоколами или постановлениями об административном нарушении, сведениями земельно-кадастровой документации и т. д.).
В прошлом году в Ивацевичах, Коссово и Телеханах была проведена инвентаризация земель, а в этом году она пройдет в остальных населенных пунктах района (их более ста). При ее проведении учитывается ортофотосъемка 2017 года. То есть абсолютное большинство фактов самозахвата можно будет подтвердить с помощью цифровых изображений местности. Инвентаризация в двух городах и поселке показала, что за границы своих участков вышли десятки землепользователей. Землеустроители уже высылают извещения с предложением легализовать землю в течение трех лет. Если же до 1 сентября 2025 года землепользователь и не воспользуется правом узаконить землю, и не устранит нарушение, будут приняты меры согласно ст. 223 Гражданского кодекса.
Узаконить землю не всегда возможно
Если не соблюдается хотя бы одно из условий для узаконения самовольно занятой земли, легализация невозможна, в чем лично убедился житель г. Ивацевичи К. Летом прошлого года во время мониторинга землеустроители установили, что гражданин К. самовольно занял землю, примыкающую к его участку, площадью 44 м кв., и поставил на ней металлическое ограждение на бетонном фундаменте. Примерно на 1,70 м участок оказался выдвинут в сторону земель общего пользования.
За это мог грозить штраф от 10 до 30 б. в., но ограничились предупреждением и предписанием – забор надо снести, землю вернуть. И поскольку этого не произошло, дело дошло до суда. Однако подоспели изменения в законодательстве – в теории землю уже можно узаконить, и гражданин К. обратился в райисполком с соответствующим заявлением. Вопрос мог бы решиться положительно, если бы не обстоятельства. Решением райисполкома в предоставлении дополнительного участка (или легализации занятых земель) было отказано на основании заключений отдела архитектуры, строительства и ЖКХ, Ивацевичского РГС и Ивацевичского РЭС. В данном случае нарушались градостроительные регламенты, установленные проектом застройки квартала; на занятых землях пролегают сети газо- и электроснабжения, еще один кабель только предстоит проложить. Использование участка в заявленных целях не отвечает требованиям режима зон охраны газопроводов и линий электропередач. Гражданину К. все-таки пришлось снести капитальный забор, участок был возвращен в состав земель г. Ивацевичи.
Кадастровая стоимость квадратного метра земли в том районе города, где проживает К., – 7 руб. Если бы решение было принято в его пользу, за легализацию он заплатил бы 308 руб. и еще примерно 400 руб. за оформление документов. В прошлом году кроме описанного случая были установлены еще два факта самовольного занятия земли – для огородничества и для ведения ЛПХ.
Знайте о правах, помните об обязанностях
Что еще изменилось? С 1 сентября 2022 года оформлять земельные участки в садоводческих товариществах по фактическому пользованию можно без внесения изменений в проекты застройки этих товариществ.
Обновленный Кодекс о земле предусматривает с 1 января 2023 года расширение полномочий Совета Министров Республики Беларусь в части установления им порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие, рассмотрения земельных споров местными исполнительными комитетами и т. д.
Также предусмотрено снятие ряда ограничений в отношении сделок с земельными участками, включающие раздел, изменение границ и целевого назначения земельных участков при соблюдении землепользователями ряда условий. Теперь областные, городские и районные исполнительные комитеты вправе самостоятельно выдавать землепользователям разрешения на совершение сделок и иных действий с земельными участками (при соблюдении необходимых регламентов, норм и правил). А для исключения коррупционных проявлений и эффективного использования наиболее ценных земель г. Минска и областных центров, их пригородных районов и иных территорий, одним из условий стало внесение землепользователем платы за земельный участок по его рыночной стоимости, но не ниже кадастровой.
Кроме того, появилась возможность предоставления без проведения аукционов дополнительных земельных участков, испрашиваемых: гражданами – при использовании по целевому назначению ранее предоставленных участков; представителями бизнеса – в связи с развитием, расширением производства товаров (выполнения работ, оказания услуг). Местные органы власти будут определять цели предоставления земельных участков без аукциона на определенных территориях с учетом особенностей развития регионов.
Увеличиваются предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, и расширяются возможности для ведения личного подсобного хозяйства. Так, предельная площадь земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме в Минске, областных центрах и городах областного подчинения теперь составляет до 0,15 га; в других городах и поселках городского типа (в том числе в Ивацевичах, Коссово, Телеханах) – до 0,25 га; на территории иных населенных пунктов, за исключением хуторов, – до 1 га (было – до 0,25 га!); на территории хуторов определяется с учетом местных условий и пожеланий граждан. А максимальный размер земельного участка для ведения подсобного хозяйства теперь составляет 4 гектара. Важным изменением является то, что теперь регистрация гражданина в сельском совете по месту нахождения земельного участка не требуется. К примеру, вы можете быть зарегистрированы на территории одного сельсовета, а взять себе землю под ЛПХ на территории другого сельсовета, где имеются свободные земельные участки.
Важно отметить, что кроме прав землепользователи имеют и обязанности, которые установлены Кодексом о земле. Гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам не следует забывать о своевременном занятии, освоении земельных участков по целевому назначению; завершении строительства объектов в установленные законодательством сроки; эффективном использовании и благоустройстве земель, недопущении зарастания земель древесно-кустарниковой растительностью и сорняками; сохранении торфяно-болотных почв при использовании сельскохозяйственных земель, предотвращении процессов минерализации торфяников, снятии, сохранении и использовании плодородного слоя земель при проведении работ, связанных со строительством и др. За нарушение требований по охране земель предусмотрено не только привлечение к административной ответственности, но и изъятие земельных участков.
– Уважаемые жители района, рекомендую вам обращаться за изготовлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, используемые для строительства и обслуживания жилых домов или в иных целях, – советует начальник отдела землеустройства Иван Тумилович. – Так в будущем вы сможете избежать недоразумений, земельных споров с соседями, сможете своевременно получить разрешение на строительство либо реконструкцию дома в связи с газификацией или электрификацией. Наличие документов на участок обязательно при осуществлении сделок с имуществом – при дарении, продаже. Бывает, правоудостоверяющие документы в этом случае нужны срочно. Между тем процедура их оформления занимает два и более месяцев. Важно изготовить их своевременно. Для этого обращайтесь в отдел землеустройства, в сельисполкомы. Плата за изготовление документов с регистрацией – порядка 150-200 руб. за участок, который уже используется.
Ольга МАТВЕЕНЯ.