Не часто, но встречаются случаи, когда собственником недвижимости (жилого дома, квартиры, доли в праве собственности на данные объекты) является несовершеннолетний ребенок. Например, жилое помещение может быть получено несовершеннолетним по наследству, подарено близким родственником, приобретено по договору купли-продажи…
И если у несовершеннолетнего, являющегося собственником недвижимого имущества, возникает необходимость продажи этого имущества, то вопросы приобретения такого имущества вызывают определенные опасения со стороны лиц, желающих его приобрести, то есть у потенциальных покупателей. Так стоит ли волноваться по этому поводу?
Так, законодательство Республики Беларусь четко регламентирует права несовершеннолетних в вопросах отчуждения принадлежащего им недвижимого имущества, а сделки по отчуждению такого имущества находятся под особым контролем государства. Для начала разберемся, кто же такие несовершеннолетние и в чем разница между опекой и попечительством.
Нотариус при удостоверении любых сделок, в том числе сделок купли-продажи недвижимого имущества, в первую очередь проверяет дееспособность граждан (участников сделки). Согласно статье 20 Гражданского кодекса Республики Беларусь дееспособность гражданина (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия – достижением восемнадцатилетнего возраста.
Однако, в этом правиле есть два исключения: эмансипация и вступления в брак ранее 18 лет. Первое исключение – когда гражданин, не достигший 18-летнего возраста, вступает в брак, то он автоматически приобретает полную дееспособность со времени заключения брака, если брачный возраст снижен в установленном законом порядке.
Второе – это эмансипация, то есть объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителей либо по решению суда. Несовершеннолетние подразделяются на две возрастные группы – до 14 лет (малолетние) и от 14 до 18 лет. Над детьми в возрасте до 14 лет устанавливается опека. Над несовершеннолетними от 14 и до 18 лет устанавливается попечительство.
Брачно-семейное законодательство Республики Беларусь предоставляет право принимать участие в управлении имуществом ребенка его законным представителям, в том числе и при продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Как же это осуществляется?
Если ребенок не достиг 14 лет, то все сделки с принадлежащими ему объектами недвижимости от его имени совершают его законные представители: родители, усыновители и опекуны. С 14 до 18 лет несовершеннолетний ребенок совершает сделки лично, но только с письменного согласия одного из законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей.
Для того, чтобы избежать злоупотребления со стороны законных представителей, которые не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям, за отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, осуществляется контроль со стороны государства. Это заключается в том, что родители, усыновители или опекуны не вправе без согласия органа опеки и попечительства совершать от имени малолетнего ребенка сделки по продаже его имущества. Дарение же от имени малолетних вообще не допускается. Родители, усыновители и попечители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделок по отчуждению их имущества.
Для получения такого согласия (разрешения) необходимо обратиться в отдел по образованию районного исполнительного комитета, являющегося органом опеки и попечительства. В каждой конкретной ситуации для получения согласия потребуется определенный перечень документов, который следует уточнять в отделе.
Получение согласия на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, относится к административным процедурам. Решение принимается в течение 15 рабочих дней с момента подачи законными представителями заявления. Согласие дается на продажу конкретного имущества и действует в течение 6 месяцев. Согласие выдается бесплатно.
Без получения предварительного согласия органа опеки и попечительства удостоверить сделку по отчуждению принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества нотариус не имеет права. Следовательно, покупатель недвижимости не сможет оформить документы на свое имя. В связи с этим рекомендую сделки с недвижимостью, особенно с участием несовершеннолетних граждан, удостоверять у нотариуса. Преимущество нотариального удостоверения сделки в том и заключается, что нотариус не удостоверит сделку, пока не установит, что она соответствует требованиям закона и представленные для ее удостоверения документы соответствуют требованиям законодательства.
В заключение хочется отметить, что управление имуществом несовершеннолетних должно быть направлено на сохранение размера этого имущества и приумножение его. Поэтому все сделки, направленные на приобретение имущества для несовершеннолетнего ребенка, как правило, законодательством приветствуются. Кроме того, без разрешения органа опеки и попечительства нельзя заключать сделки, которые влекут отказ от прав, принадлежащих опекаемому, раздел его имущества или выдел из него долей и другие сделки, уменьшающие имущество. Законом запрещено совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых опекун или попечитель заинтересованы лично, поэтому запрещены сделки между подопечным, с одной стороны, и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками – с другой. Предусмотрено только одно исключение из этого правила – это безвозмездные сделки в пользу подопечного, например, передача имущества подопечному в качестве дара либо в безвозмездное пользование.
Л. А. ПЕТРУЧЕНЯ, нотариус Брестского нотариального округа, заведующий нотариальной конторой Ивацевичского района.